El incumplimiento en el pago de las cuotas de mantenimiento en edificios y condominios genera un déficit operativo que compromete la seguridad, limpieza y conservación de las áreas comunes. Esta falta de liquidez traslada el costo financiero a los propietarios que cumplen sus obligaciones, reduciendo el valor de los inmuebles en el mercado inmobiliario. Ante este escenario, la normativa peruana habilita mecanismos de cobro que permiten a las juntas de propietarios ejecutar acciones legales contra los deudores para recuperar los fondos requeridos.
Desde Kubiqo Administradora de Inmuebles, Erick Banich, gerente de la firma, señala que la morosidad debe atenderse desde el primer incumplimiento. “Cuando la deuda se acumula, el problema deja de ser individual y termina afectando a quienes sí cumplen. Una administración profesional debe hacer seguimiento y establecer mecanismos claros de cobranza”, explica el ejecutivo.
¿Qué consecuencias legales enfrenta un propietario moroso?
Acumular obligaciones pendientes por servicios comunes trasciende las gestiones de cobranza prejudicial. Las juntas de propietarios pueden iniciar procesos judiciales de ejecución para exigir el pago de las cuotas vencidas y los intereses generados. Durante estos procedimientos, el juez puede dictar medidas cautelares sobre el departamento, incluyendo embargos que se inscriben directamente en la partida registral de la propiedad ubicada en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP).
La afectación registral de la vivienda impide su venta o bancarización en condiciones normales, pues el gravamen permanece vinculado al inmueble hasta la cancelación total de la deuda. Además, las costas procesales y los honorarios abogados incrementan el saldo final exigible al titular del predio.
¿Cómo funciona el reporte de deudores bajo el DL 1568?
El Decreto Legislativo 1568 fortalece el marco de cobranza en la propiedad horizontal al contemplar la creación del Registro de Deudores de Cuotas de Mantenimiento. Esta herramienta legal faculta la sistematización de la información de los propietarios que incumplen sus obligaciones en los edificios residenciales y comerciales.
El mecanismo legal establece que la información de los deudores puede reportarse a la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS) y a las centrales privadas de riesgo. Esta calificación negativa en el historial crediticio restringe el acceso de los infractores a préstamos bancarios, líneas de financiamiento y tarjetas de crédito en el sistema financiero formal.
¿De qué manera impacta la gestión preventiva en la plusvalía?
Para Banich, la prevención resulta fundamental en la gestión inmobiliaria. “Los propietarios deben entender que dejar de pagar mantenimiento no elimina la deuda. Esta puede acumularse y terminar generando consecuencias legales y económicas. Por eso es fundamental que las administraciones actúen oportunamente y que los vecinos conozcan sus obligaciones”, señala el vocero de Kubiqo.
La intervención oportuna de la administración evita el deterioro físico del edificio y previene la depreciación de las unidades inmobiliarias. Aparte de asegurar los servicios básicos del predio, la fiscalización constante de los pagos evita que la junta de propietarios asuma costos legales prolongados para recuperar la estabilidad financiera de la copropiedad.
