Impacto del Decreto Supremo N.° 005-2025-VIVIENDA en el mercado
La entrada en vigencia del Decreto Supremo N.° 005-2025-VIVIENDA ha modificado las condiciones de acceso al mercado inmobiliario formal en Lima. Al establecer un área mínima de 40 metros cuadrados para las unidades de vivienda, el precio de entrada base ha registrado un incremento, pasando de S/210,000 a S/250,000. Esta variación normativa tiene una consecuencia directa en el sector financiero: el ingreso mensual necesario para calificar a un crédito hipotecario se ha elevado de S/4,000 a S/5,000, lo que altera la dinámica de colocaciones y la planificación de los desarrolladores.
¿Cómo afecta la norma la calificación crediticia de la clase media?
El ajuste en las dimensiones mínimas de los departamentos impacta principalmente en el segmento socioeconómico C, que representa el 45% de los hogares en la capital peruana. Con un ingreso promedio mensual de S/4,325, esta población se encuentra ahora por debajo del umbral requerido por las entidades bancarias para financiar las nuevas unidades. Jorge Campos, gerente general de Proper, señala que «entre 200,000 y 300,000 familias limeñas que el mes pasado calificaban a un crédito hipotecario hoy ya no califican».
Según el ejecutivo, la situación no responde a una disminución de la capacidad adquisitiva de los ciudadanos, sino a un cambio en las reglas de juego del mercado inmobiliario. «La política de vivienda debe ampliar el acceso, no restringirlo. Hoy esta norma, sin ajustes, hace exactamente lo contrario», sostiene Campos, quien advierte que familias con la cuota inicial ahorrada enfrentan ahora la imposibilidad de concretar la compra.
¿Qué sucede con los nuevos modelos de convivencia urbana?
La regulación actual no integra en su estructura la tendencia de los hogares no tradicionales, que constituyen el 40% de la demanda en Lima. Este grupo, compuesto por personas que viven solas, parejas sin hijos o adultos mayores, opta frecuentemente por unidades compactas integradas en edificios con áreas comunes compartidas. La oferta inmobiliaria moderna ha compensado la reducción del área privada con servicios como gimnasios, zonas de trabajo y salas de uso múltiple, factores que el nuevo reglamento omite en su criterio de metraje mínimo.
Para la gerencia de Proper, restringir estas opciones limita las posibilidades de residencia en zonas con servicios consolidados. «Impedirles el acceso a la vivienda propia no es un ajuste técnico de metros cuadrados. Es cerrarle la puerta al barrio donde quieren vivir y al proyecto de vida que merecen», indica Jorge Campos.
¿Existen alternativas para mitigar el incremento de precios?
Ante el escenario planteado por la normativa del Ministerio de Vivienda, se han propuesto mecanismos para evitar la paralización de las ventas en el segmento de clase media. Si bien la norma busca estandarizar la habitabilidad, su aplicación actual requiere de herramientas financieras y urbanísticas complementarias para no reducir el déficit habitacional de forma negativa.
Las propuestas del sector privado incluyen tres ejes de acción inmediata:
- Actualización de subsidios: Incrementar el Bono Buen Pagador para absorber el aumento del precio final derivado del mayor metraje.
- Gestión de suelo: Habilitar una mayor oferta de suelo urbano en distritos consolidados para reducir la incidencia del costo de la tierra en el valor del departamento.
- Flexibilidad técnica: Reconocer que la presencia de áreas comunes de estándar alto permite la viabilidad de unidades privadas más compactas sin perder calidad de vida.
La continuidad del dinamismo en el sector construcción dependerá de la capacidad de la administración pública para equilibrar las exigencias técnicas con la realidad financiera de los compradores locales.
