Modalidad de pago en preventa permite reducir la carga crediticia bancaria
La flexibilidad en los esquemas de pago previos al desembolso bancario surge como una alternativa estratégica dentro del dinámico sector hipotecario peruano. En un contexto donde la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco) contabilizó la colocación de más de 43 mil créditos entre septiembre de 2024 y agosto de 2025, el promedio de tasa de interés se posicionó en 7.84%, según la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS). Frente a estos datos, las desarrolladoras aplican mecanismos comerciales orientados a maximizar el porcentaje abonado previo a la entrega del activo inmobiliario. Esta dinámica busca optimizar la capacidad crediticia del comprador y amortiguar el volumen final adeudado ante las entidades financieras del país.
¿Cómo opera la ampliación progresiva de la cuota inicial?
Dentro del proceso de venta para inmuebles en etapa de construcción o preventa, las desarrolladoras exigen un pago mínimo del 10% del valor total al momento de la firma contractual. A partir de esa transacción inicial, el cliente mantiene abierta la opción de pactar un cronograma de abonos adicionales durante todo el periodo de obra. De este modo, la cuota adeudada a la entidad bancaria no se ejecuta desde el primer instante, sino que el desembolso definitivo se programa aproximadamente un mes antes de la recepción del inmueble.
“La propuesta de Financiamiento Inteligente de Grupo T&C busca que el cliente pueda llegar a la entrega de su departamento con una estructura financiera más favorable. Luego de pagar su cuota inicial y obtener la aprobación del crédito hipotecario, el desembolso del banco se programa aproximadamente un mes antes de la entrega del inmueble. Durante ese período previo, y con un cronograma de pagos sólido, el cliente incrementará su cuota inicial. Así, al momento del desembolso, reduce el monto de financiamiento con el banco y, consecuentemente, acceder a una cuota hipotecaria menor, sin asumir intereses del crédito bancario durante el período de construcción”, precisó Yessica Nieves, Gerente de Marketing de Grupo T&C.
Impacto directo en la estructura de los intereses bancarios
El incremento del capital aportado de forma previa disminuye la necesidad de apalancamiento mediante crédito tradicional. Además de otorgar orden en los flujos de caja del comprador, esta modalidad reduce la suma total sujeta a tasas de interés. Si bien los desembolsos periódicos demandan disciplina presupuestaria en la etapa de obra, también disminuyen los costos financieros al momento de liquidar las cuotas mensuales del préstamo contratado.
«Si el comprador logra aumentar su cuota inicial durante el periodo de construcción, necesitará financiar un importe menor mediante un crédito hipotecario. Esto puede traducirse en un menor costo financiero a lo largo del préstamo, dependiendo de las condiciones pactadas con la entidad financiera», destacó Nieves.
Escenario de reducción del endeudamiento sobre un inmueble tipo
El efecto cuantitativo de este esquema varía en función del tiempo exacto hasta la conclusión de la obra y de la etapa técnica en la que se concrete la separación del inmueble. Para ilustrar la proyección financiera, un comprador de un departamento cotizado en S/ 400.000 dispone de la opción de incrementar su cuota inicial del 10% al 25% durante el plazo de ejecución del proyecto.
«A modo de ejemplo, una persona que adquiere un departamento valorizado en S/ 400.000 podría incrementar su cuota inicial del 10 % al 25 % antes del desembolso del crédito hipotecario, dependiendo de la etapa de avance del proyecto y del tiempo disponible hasta la entrega del inmueble. En ese escenario, requeriría un crédito por un monto menor al inicialmente previsto. Como consecuencia, el capital sobre el que se calculan los intereses también sería menor, lo que podría traducirse en una reducción del costo financiero total del préstamo.», finalizó Nieves.
Aparte de ajustar el balance financiero personal antes del pago bancario final, la estrategia asegura dinamismo en el flujo de ventas para proyectos en pozo. Con más de 23 años de presencia en los sectores de vivienda, oficinas y hoteles en Lima y el extranjero, Grupo T&C acumula más de 45 desarrollos ejecutados, evidenciando el uso de estos instrumentos en los segmentos de Lima Moderna y Lima Top.
