El mercado inmobiliario de Lima Metropolitana registra una contracción del 7.6% en su oferta disponible de vivienda nueva al cierre del primer trimestre de 2026 en comparación con el mismo periodo del año anterior. Esta reducción de inventario, impulsada por restricciones urbanísticas y cambios normativos, coexiste con un dinamismo comercial sostenido por el financiamiento bancario y los programas estatales. El desequilibrio sectorial entre la absorción y la reposición de unidades proyecta un incremento en el valor final de los inmuebles y sitúa a Lima Top por debajo de los niveles de estabilidad técnica.
¿Cuál es la magnitud de la contracción de la oferta?
De acuerdo con el Informe Económico de la Construcción N.° 101, la incorporación de nuevos desarrollos residenciales disminuyó un 16.5% en el primer trimestre del año. Las zonas que reportaron los retrocesos más marcados fueron Lima Top, con una caída del 46.3%, y Lima Centro, que retrocedió un 44.4%. En contraste, Lima Moderna mostró un avance marginal del 3.4%.
Al término del periodo evaluado, la capital peruana contabilizó 1,017 proyectos con inventario disponible. Esta cifra representa una baja del 2.6% frente al trimestre previo. De sostenerse esta tendencia de mercado, el ritmo de colocaciones futuras se limitará por la falta de stock residencial y no por desinterés de los compradores.
¿Qué factores limitan el desarrollo de nuevos proyectos?
La disminución del portafolio inmobiliario responde directamente a modificaciones regulatorias que afectaron las condiciones de edificación para los segmentos de ingresos medios. Aparte de estas variaciones en la política habitacional, las trabas administrativas en los municipios de la provincia impiden la habilitación de suelo urbano apto para edificaciones densas.
«Ya no es un riesgo. Es una realidad. Como hemos visto, hay menos oferta, sobre todo en Lima Top y también en Lima Moderna. Esto es una crónica de una contracción anunciada que veníamos advirtiendo desde hace varios años», afirmó Guido Valdivia, vicepresidente ejecutivo de la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO).
¿Cómo se comporta la demanda de unidades residenciales?
Si bien la oferta retrocede, las transacciones comerciales mantienen un crecimiento constante en los diferentes segmentos habitacionales. Las colocaciones del programa Mivivienda y de la vivienda no social muestran indicadores positivos ininterrumpidos desde el tercer trimestre de 2023, respaldadas por la estabilidad del crédito hipotecario.
Las restricciones vigentes generan una distorsión en la distribución urbana, pues el encarecimiento del suelo expulsa a los compradores potenciales hacia zonas periféricas. Esta migración forzada aleja a las familias de sus centros laborales tradicionales, elevando la presión sobre los servicios de transporte y la infraestructura de Lima Metropolitana.
